土地增值税清算拉响三次房地产调控序幕

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土地增值税清算拉响三次房地产调控序幕

2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从今年2月1日起房地产项目进行增值税清算。《通知》指出，主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算：取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。这一通知自2007年2月1日起执行。

土地增值税清算办法显示了高层从严调控房地产的决心，各地清算细则将陆续出台，预计随后还会有新的措施出台。《土地增值税暂行条例》早在1993年就公布，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。然而这一税种自推出后一直没有正式征收，06年二次房地产调控后，各地对于土地增值税基本上是按照预(销)售商品房收入1%～2%的比例进行预征，部分地区则尚未开始预征。本次通知要求房地产项目按《土地增值税暂行条例》清算显示了高层从严调控房地产的决心，预计还会有新的措施陆续出台。

行业总体影响判断：

对行业影响负面，影响程度预计大多在10-15%以下，相当部分定位于低端的开发公司不受影响；政策并不改变行业趋势；以持有物业经营为主的资源型地产，不在土地增值税征收范围之内，政策风险较低的优势凸显。

理论影响程度：毛利37%以上项目影响显著,毛利率低于37%的普通住宅开发项目，不产生负面影响。考虑可扣除项目后，其增值额不超过20%，按规定免征所得税。2006年1-3季，行业平均毛利水平32.5%，表明有大量公司及项目处免税范围；毛利率高于37%的项目，理论上将受较大影响。此类项目，增值额超过20%，增值部分将全额征税，项目净利润减少幅度将高达20-30%左右。

土地增值税的从严征收，将会加大房地产开发企业资金压力、压缩开发企业利润空间。《通知》规定了房地产开发企业土地增值税缴纳的方式和适用范围，将土地增值税由预征改为清算，并明确单期项目即可成为结算单位，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。这样将会加大房地产开发企业资金压力、压缩其利润空间。

土地增值税清算对于各类房地产上市公司的影响不尽相同。对有大量低廉土地储备公司有一定影响，这些公司未来将会为土地增值部分付出相对高昂的增值税；但对已经较充分计提了增值税的公司影响较小，如万科等一些地产商已计提了该部分税收（从04年起，万科即开始为土地增值税的清算预提准备金，04至06年，万科提留的准备金从4000万到9000万，再到3个亿），因此从账面来看，公司利润额不会有非常大的差异。另外，万科开发产品中普通住宅所占比例较大，毛利率水平在40%以上项目的总建筑面积为73.9万平米，占全部储备项目的2.95%，受增值税影响有限，而其扩张能力和抵御系统性风险能力最强，我们建议下跌正好是战略性买入的机会。

对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小（建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税）。根据土地增值税的相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％，免征土地增值税。我们做了期间费用与毛利率水平的敏感性分析，大部分普通住宅项目都很容易满足上述免税条件，因此开发普通住宅的相关上市公司受增值税影响很小。假设期间费用占房价的比率为5%，毛利率只要不超过39.3%普通住宅项目即可免征土地增值税。

投资建议：

维持房地产行业6-12 个月“谨慎推荐”评级。我们认为07年地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，会加大已颁布政策的执行力度，土地增值税清算预示着地产行业已进入新一轮调控的前夕，需要警惕地产股阶段性调整的风险；但调整是增仓优质地产股的好机会，业绩增长和人民币升值等因素主导的地产股行情仍将长期延续，我们维持行业“谨慎推荐”评级。

资源型地产最大的优势之一是政策风险非常低，在调控多发期，无疑应该成为首选投资品种，建议重点关注：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥；

调控虽带来行业利润的一定程度下降，但在行业背景未发生根本改变的前提下，对于估值空间及增长潜力较大的品种，仍值得重点关注：北京城建、深长城。

陆家嘴：影响仅限于部分未结算及近年将发生的少量批租业务，公司大部分物业将建成持有，不受增值税政策影响。因此本次调控对公司估值影响有限，估值水平调整为19-39元，评级买入；

中国国贸：不受本次调控影响，估值水平：12-20元，评级买入；

浦东金桥：仅开发业务受政策影响，而公司最核心的租赁业务不受影响，估值水平：15-16元，评级买入；

北京城建：部分二级开发业务受政策影响，一级开发业务不受影响，估值15-20元，评级买入；

深长城：部分开发业务受政策影响，出租业务不受影响，估值：24-31元，评级买入。

 

 

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